Conhece o Direito de Preferência? Descubra como aproveitá-lo para garantir a sua casa de sonho

A compra de um imóvel é uma decisão de grande importância nas nossas vidas. A casa é o nosso lugar seguro, o centro da atividade familiar, onde passamos parte substancial do nosso tempo.

23 mai 2024 min de leitura

Daí a necessidade de fazermos uma escolha criteriosa e, claro, nos certificarmos de que o imóvel escolhido não vai escapar para outro comprador.

Há várias formas de o fazer, sendo que uma delas é menos conhecida, mas especialmente eficaz para quem vive numa casa arrendada e quer assegurar a sua prioridade na compra ou venda desse imóvel. É o chamado Direito de Preferência.

Em termos legais, este direito aplica-se em situações de compra ou venda de um imóvel, funcionando como um mecanismo legal que dá preferência a determinada pessoa ou entidade, na transação do imóvel em questão. Está previsto na Constituição da República Portuguesa (artigo 65.º) e no DL n.º 89/2021 (de 3 de Novembro), indicando expressamente que a parte vendedora tem por obrigação dar preferência ao titular deste direito.

Ora, este direito é normalmente concedido aos inquilinos, ou então a entidades públicas. No primeiro caso, os inquilinos beneficiam do direito de preferência para comprar o imóvel que tenham arrendado, mas é necessário que estejam a viver no imóvel por um período superior a dois anos e que tenham a intenção de comprar a casa para habitação própria. Obviamente, perdem esse direito, caso destinem o imóvel a arrendamento, ou alojamento local.

À luz do Direito de Preferência, o proprietário de um imóvel que esteja arrendado há pelo menos dois anos ao mesmo inquilino deve garantir prioridade a esse inquilino numa eventual venda da casa, relativamente aos demais interessados na aquisição desse imóvel.

A legislação determina que o senhorio desse imóvel terá de comunicar ao inquilino a intenção de vender a casa – e qual o preço pedido –, através de carta registada com aviso de receção. Verificando-se que o inquilino se enquadra nos requisitos atrás indicados, deve responder no espaço de 30 dias, informando a sua intenção de usufruir do Direito de Preferência.

Há, no entanto, exceções. A mais relevante ocorre quando o Direito de Preferência recai sobre entidades públicas e neste caso de nada adianta ao inquilino preencher os

requisitos. Este tipo de situação pode acontecer, por exemplo, nas chamadas Zonas de Pressão Urbanística (ZPU).

Seja o Estado, uma autarquia ou mesmo as regiões autónomas, qualquer um deles fazer valer o seu Direito de Preferência, ultrapassando os inquilinos. Isto porque as ZPU correspondem a áreas onde, em regra, a oferta habitacional é escassa ou inadequada relativamente ao que a maioria das pessoas consegue pagar.

Nos últimos anos, a escassez de oferta imobiliária e a subida de preços têm agravado esta situação, abrindo caminho ao Direito de Preferência, ao abrigo do qual as entidades públicas tentam criar oferta para os jovens e também para as famílias com rendimentos muito abaixo da média. Nestes casos, há uma hierarquia própria: as câmaras municipais são a entidade prioritária para acionar o Direito de preferência, seguidos das Regiões Autónomas (Madeira e Açores) e, finalmente, o Estado.

A delimitação pode durar até cinco anos e ser alvo de alterações para redução ou ampliação, consoante os critérios definidos na lei. O requisito legal é que o imóvel deve estar localizado numa zona de pressão urbanística, zona protegida ou de reabilitação (e tenha sido classificado ou esteja em vias de ser).

Caso seja proprietário de um imóvel localizado numa destas zonas de proteção – ou se pretende adquirir um imóvel nesta situação – deve sempre confirmar esta informação através do site do Diário da República, do site das câmaras municipais ou mesmo do boletim municipal onde o imóvel está inserido. No site da Direção-Geral do Património Cultural encontra os imóveis que ainda não foram classificados, mas estão a caminho de o ser.

Em todo o caso, o seu consultor imobiliário será sempre a pessoa ideal para esclarecer quaisquer dúvidas que possam surgir, relativamente ao Direito de Preferência. Na Atual Imobiliária estamos plenamente capacitados para o ajudar, fornecendo a informação necessária para acionar este Direito e, claro, gerir situações em que o mesmo possa suscitar dúvidas.